cash flow

T&J: Bagaimana Mengubah Cashflow Menjadi Positif?
Posted by: YUSWA | 02/17 2006, 21:07

Dear pa Roni,
Perkenalkan nama saya Budi F Amarullah, setelah banyak membaca artikel yang pa Roni posting, ada sedikit banyak kesamaan dengan apa yang saya alami
sekarang ini, saya merupakan karyawan sebuah lembaga independen di indonesia yang sekarang mencoba untuk memulai usaha sendiri dengan membuka sebuah toko bunga di daerah tebet jakarta selatan dengan nama "henny florist"
usia usaha saya masih relatif baru, kira2 baru berusia 1 bulan, pada saat ini toko saya sudah berjalan dan dapat membiayai operasional harian toko bunga tersebut, tetapi seperti artikel pa Roni di bawah ini tentang instant cash, cash flow toko, saya rasakan kurang bagus, karena terlalu banyak piutang di luar, hal ini disebabkan oleh sistem pembayaran yang tidak langsung cash (COD) melainkan ada tempo pembayaran 1 hari sampai 1 bulan, dan tempo pembayaran ini terkadang di tentukan sendiri oleh customer, hal ini di tujukan untuk menjaga customer agar tidak berpindah ke tempat lain, apabila toko bungan tersebut mendapatkan pembayaran dari piutang, maka cash flow saya akan langsung menipis dan cenderung akan habis karena selalu dibelanjakan untuk modal pesanan baru yang masuk dan hal ini berlangsung terus menerus setiap hari, sehingga tidak terdapat kas efektif di toko .. hal ini yang membuat saya teringat tentang artikel instant cash flow yang pa Roni tulis.

untuk mensiasati hal diatas, saya mencoba melakukan ekspansi pasar dengan membuat portal online untuk memasarkan produk saya, dengan harapan
mendapatkan pelanggan baru sebanyak-banyaknya dengan mengusung nama situs toko saya, www.hennyflorist.com

pertanyaan saya :
- Bagaimana cara mangatasi hal ini, yaitu mengubah negatif cashflow menjadi positif cashflow, sehingga terdapat saldo efektif yang bisa saya pergunakan
setiap saat.
- bagaimana caranya agar customer mau membeli secara cash tanpa ada ketakutan bahwa dia akan berlangganan kepada pesaing kita.
- bagaimana melakukan internet marketing yang efektif agar dapat memperluas pasar toko bunga saya

terima kasih atas waktu yang diluangkan untuk membaca email ini, mohon tanggapan dan pencerahan dari pa Roni...

Best Regds,
Budi F Amarullah

Henny Florist
Telp. 021 - 7092 7373, 8370 7373
Fax. 021 - 8370 7373
SMS : 021 - 7092 7373

Tebet Barat IV No. 21 Jakarta Selatan
Gedung Sarana Jaya Semi Basement

www.hennyflorist.com

Pak Budi,
Masalah anda memang mirip dengan masalah saya dulu. Sebenarnya nggak masalah, kalau cash anda minimal tersedia tiga kali dari uang yang terikat di piutang. Ini adalah syarat utama bagi yang berbisnis sebagian besar dengan piutang.

Sebaiknya anda baca e-book Instant Casflow yang tersedia info downloadnya di blog saya.

Langkah anda membuat website sudah tepat, tapi belum cukup. Karena itu hanya "salah satu" cara saja. Bukan "satu-satunya" cara.

Saya coba jawab pertanyaan anda:
- Mengubah cashflow jadi positif. Tergantung profil pembeli anda. Apakah sebagian besar pembeli anda adalah sedikit pembeli dalam partai besar atau banyak pembeli dengan kuantiti sedikit. Kalau mayoritas yang pertama, anda tidak bisa berbuat banyak, kecuali pasrah dan ikuti aturan main yang ada, yaitu piutang. Kalau profilnya mayoritas yang kedua, lebih enak untuk dapat uang cashnya. Saran saya, sebaiknya porsi piutang dan cash diseimbangkan dan dikurangi sampai menjadi 20% piutang dan 80% cash. Lebih baik banyak pembeli cash tapi kecil-kecil daripada sedikit pembeli besar tapi piutang. Perlahan-lahan bangun brand anda. Tingkatkan pelayanan. Lampaui harapan pelanggan. Dan, cling-cling, cash pun masuk ke kantong anda dan bisa anda gunakan untuk beli apa pun saat itu juga!

- Mengubah pelanggan supaya beli cash. Secara bertahap kurangi yang piutang. Caranya, beri diskon progresif bagi yang bayar cepat. Semakin cepat semakin besar diskonnya. Misalnya: bayar 1 bulan diskon 0%, 3 minggu 1%, 2 minggu 3%, 1 minggu 5%, cash 10%. Lama-lama saya yakin orang akan cenderung mempercepat pembayaran dan menjadi cash. Cash is king. Kasih lagi program-program insentif bagi pelanggan yang sering belanja, pelanggan yang volumenya besar, dll. Misalnya, gratis seikat bunga untuk pembelian tertentu, dll..

- Mengubah internet menjadi sarana efektif pemasaran. Sebenarnya saya bukan ahli pemasaran internet. Saya hanya tahu sedikit tentang internet. Tapi saya banyak belajar pemasaran. Ini banyak triknya. Sulit saya menjelaskannya melalui email. Saran saya sebaiknya beli VCD Marketing Revolutionnya Tung Desem Waring
Cash Flow Is The King; Profit Is The Queen

Dalam menjalankan usaha, perhatian kita sering hanya tertuju pada omset, karena memang setiap terjadi transaksi dan setiap melakukan rekapitulasi harian yang dihitung pertama adalah omset. Rasanya puas kalau omset harian mencapai titik-titik kritis atau titik psikologis dan bahkan melampuainya. Kita merasa plong saat omset harian bisa mencapai target misalnya sekian juta. Padahal target yang kita tetapkan juga hanya berdasarkan asumsi bahwa profit yang bisa diambil rata-rata sekian persen dari omset.

Dalam prakteknya, sering prosentase keuntungan tidak bisa kita pukul rata dan berjalan secara tidak konsisten atau berfluktuasi. Untuk barang A kita bisa mendapatkan misalnya margin profit 40%. Sementara produk lain mungkin cuma bisa ambil 15%. Belum lagi kalau kita memberikan diskon…

Nah dari sini penggunaan omset sebagai patokan, mulai kelihatan ‘tidak rasional’. Oke saja kalau hari itu yg terjual adalah produk-produk dengan margin profit 50%, berarti keuntungan yang didapat cukup besar. Bagaimana kalau banyak produk yg terjual hari itu marginnya cuma 15% atau banyak yang mendapatkan diskon, sehingga margin keuntungan hanya tersisa 5%. Omset boleh besar, tapi profit tipisss, bahkan bisa minus kalau dikurangi biaya operasionalnya.

Bagaimanapun patut disyukuri kalau omset harian kita bisa nembus titik-titik aman dan mulai stabil, ini menunjukkan usaha kita hidup karena (setidaknya) ada arus kas (cash flow). Tinggal bagaimana kita mengelola agar labanya juga ikut stabil dan kalau bisa terus menanjak. Ini bisa disiasati dengan menggunakan uang omset tadi untuk belanja barang-barang yang cepat laku serta dengan margin keuntungan yang tinggi (cara ini tidak semudah membalik telapak tangan lho, tapi tak sesulit mendaki Himalaya koq).

Setidaknya pergerakan omset harian, mingguan, dan bulanan bisa kita jadikan rujukan untuk melihat potensi keuntungan dan bisa menjadi petunjuk kalau usaha kita jalan. Ibarat aliran darah dalam tubuh kita, begitupun arus kas bagi usaha, arus kas bisa menjadi salah satu indikator sehat tidaknya usaha kita. Cara ini relatif lebih mudah dan praktis bagi kita pemula bisnis untuk memantau usaha kita dengan acuan pergerakan omset setiap harinya.

Nah yang lebih penting lagi adalah PROFIT, percuma buka usaha kalau nggak bisa dapat laba. Gross Profit bisa dilihat dari selisih Total Penjualan dengan Harga Pokok Penjualan. CMIIW. Tapi itu baru gross, masih harus dikurangi biaya-biaya operasional.

Tugas kitalah sebagai pemilik usaha untuk memastikan tiap bulannya dapat profit yang cukup dan berlimpah. Kalau memang belum bisa menaikkan margin, perhatian bisa kita fokuskan pada sisi pengeluarannya. Kita pastikan, uang hasil produksi tidak banyak kepakai untuk konsumsi dan biaya operasional, apalagi yang nggak perlu-perlu, sebisa mungkin ditahan dulu.

Memang menghitung profit secara tepat tidak semudah menghitung omset, diperlukan ketelitian dan pencatatan yang rapi. Saya sendiri masih harus banyak belajar, catatan usaha saya masih sangat sederhana. Pinginnya cepat-cepat didelegasikan ke karyawan biar bisa punya laporan yang profesional. Mudah-mudahan Omset dan Profit terus meningkat pesat sehingga bisa menggaji lagi karyawan baru. Tentunya dengan harapan toko Addina bisa menjadi jalan hidup bagi lebih banyak orang lagi.
Cash Flow Material dan Cash Flow Spiritual



The economist, like everyone else, must concern himself with the ultimate aims of man. Alfred Marshall

Seorang pelajar ilmu bisnis pernah ditanya oleh pimpinan Asosiasi Pedagang Kaki Lima Indonesia tentang cara menghitung laba bersih bagi suatu usaha kecil. Pelajar tersebut menjawab: Kurangi saja total pendapatan yang kita peroleh dengan semua biaya operasi (biaya variabel dan biaya tetap) lalu kurangi lagi dengan zakat, dan terakhir kurangi lagi dengan pajak, maka akan diperoleh angka laba bersih. Namun yang bertanya langsung menanggapi dengan polos: Mengapa zakat dalam perhitungan tersebut mengurangi laba bersih? Bukankah Allah SWT sudah berjanji dalam al-Quran bahwa dengan membayar zakat, keuntungan kita akan terus tumbuh -- seperti arti harfiah dari zakat itu sendiri -- hingga 7, 70, bahkan 700 kali nilai nominal zakat yang kita telah bayarkan? Dengan demikian seharusnya zakat itu menambah, dan bukan mengurangi laba bersih kita. Lama sang pelajar terdiam.

Cash flow adalah padanan kata dari "aliran kas", sebuah istilah yang sering digunakan dunia usaha dan ekonomi untuk menyatakan pergerakan uang masuk (cash inflow) dan uang keluar (cash outflow) dari sebuah perusahaan, negara atau bahkan rumah tangga. Uang dalam perekonomian dunia saat ini menjadi representasi dari nilai kekayaan. Pergerakan uang dalam sebuah perusahaan, negara atau rumah tangga adalah seperti peredaran darah dalam tubuh manusia. Pertama, kehadirannya yang memungkinkan tubuh dapat beraktivitas. Demikian pula uang, dengan kehadirannya kita dapat melakukan kebaikan atau bahkan kerusakan di muka bumi. Semakin banyak uang kita miliki, tentu semakin besar peluang kita untuk berbuat kebaikan atau kerusakan tersebut. Kedua, distribusinya yang jika tidak normal dapat menyebabkan penyakit yang dirasakan seluruh bagian tubuh. Tak heran, Allah SWT memerintahkan agar harta kekayaan dalam masyarakat tidak boleh beredar hanya di kalangan tertentu saja, melainkan harus terdistribusi secara adil ke semua lapisan masyarakat. Dengan demikian penyakit sosial tidak akan menimpa kalangan kaya maupun miskin dalam masyarakat tersebut.

Ada prinsip yang sangat menarik di dalam Islam, yaitu harta kekayaan yang kita miliki di dunia harus dapat dipertanggungjawabkan dari dua sisi: dari mana kita peroleh (cash inflow) dan ke mana kita belanjakan (cash outflow). Prinsip ini dapat kita kembangkan menjadi dasar pengelolaan kekayaan baik dalam rumah tangga, perusahaan, ataupun negara. Prinsip yang tidak hanya memperhatikan aspek kuantitas/jumlah dari kekayaan yang memang penting, melainkan juga kualitas dari cara memperoleh dan cara penggunaan kekayaan tersebut. Kualitas cara memperoleh dan cara penggunaan kekayaan akan sangat mempengaruhi kualitas dari pertumbuhan dan perkembangan suatu rumah tangga, perusahaan, atau negara. Lalu apa ukuran kualitas itu? Mudah saja, yang pertama halal, yang kedua thayib (baik). Yang tidak mudah adalah bersikap konsisten terhadap yang halal, serta inovatif dalam memperoleh dan menggunakan kekayaan pada hal yang thayib. Dengan prinsip seperti ini, kita dapat membuat kategori cash flow material dan cash flow spiritual.

Kembali pada cerita di atas, jawaban sang pelajar tentang perhitungan laba bersih tersebut adalah logika cash flow material, sedangkan komentar sang penanya adalah logika cash flow spiritual. Keduanya kita perlukan, dan sebenarnya tidak bertentangan. Logika cash flow material diperlukan untuk mencatat, menganalisis, dan mengevaluasi hasil usaha di masa lalu, sehingga kita akan lebih mudah membuat perencanaan ke depan secara rasional. Cash flow material juga berguna untuk membantu kita berkompetisi atau bekerja sama secara sehat dengan perusahaan atau negara lain dalam memperoleh keuntungan. Sedangkan cash flow spiritual adalah keyakinan sekaligus logika yang menjadi dasar setiap pengambilan keputusan kita dalam usaha, baik dalam lingkup perusahaan, negara, atau bahkan rumah tangga.

Keyakinan dan logika bahwa Allah selalu hadir dalam setiap aktivitas kita dan memberikan ganjaran bagi setiap kebaikan yang kita usahakan sekecil apapun itu. Keyakinan dan logika bahwa Allah adalah subjek yang aktif memberikan rezeki kepada kita dari jalan yang tidak kita sangka-sangka. Menggunakan istilah Adam Smith, Allah adalah the invisible hand/tangan gaib dalam perekonomian kita. Hanya saja logika cash flow spiritual berlaku terbalik. Adam Smith mengajarkan bila kita ingin memakmurkan masyarakat, maka berilah kesempatan seluas-luasnya kepada individu untuk menumpuk kekayaan, maka nanti akan ada invisible hand yang akan membuat masyarakat otomatis menjadi makmur. Itulah mekanisme pasar bebas.

Sedangkan cash flow spiritual di dalam Islam mengajarkan bila setiap individu ingin menjadi makmur, maka berusahalah selalu untuk beramal saleh memakmurkan masyarakat, nanti akan ada Allah sebagai the invisible hand yang akan memakmurkan masing-masing dari kita dari jalan yang tidak kita sangka-sangka. Dapat dikatakan bahwa cash flow material hanyalah alat atau instrumen bagi cash flow spiritual. Ada dua dimensi dari cash flow spiritual, dimensi kausalitas (sebab akibat) dan dimensi pertumbuhan.

Dimensi kausalitas
Perhitungan pendapatan nasional dengan indikator utama GNP/Produk Nasional Bruto, yang hingga saat ini digunakan semua negara di dunia, memiliki banyak keterbatasan. Salah satunya adalah bahwa GNP tidak membedakan antara pendapatan yang diperoleh dari aktivitas judi dan aktivitas riset ilmu pengetahuan, tidak membedakan antara pendapatan dari penjualan senjata untuk perang dan penjualan hak cipta buku, antara pendapatan jasa medis para dokter dengan aktivitas spekulatif para pialang saham. Dengan demikian dari manapun sumber pendapatan tersebut (cash inflow), yang penting bagi negara adalah nilai GNP tersebut semakin tinggi, dengan demikian pertumbuhan ekonomi juga tinggi dan kemudian diasumsikan masyarakat menjadi lebih makmur. Tidak peduli pendapatan tersebut bersumber dari aktivitas yang tidak halal, atau bersumber dari sektor ekonomi yang tidak mendorong kemajuan ilmu pengetahuan, moral bekerja keras, dan akhlak masyarakat yang baik.

Pertumbuhan ekonomi yang tinggi dipercaya dapat merangsang peningkatan pendapatan di masa mendatang (efek berganda). Logika seperti ini juga pada akhirnya diterapkan dalam lingkup suatu perusahaan atau bahkan rumah tangga. Bagaimana mengembangkan sebuah perusahaan atau sebuah rumah tangga, mengikuti pola logika pertumbuhan GNP tersebut pada lingkup negara.

Sedangkan logika cash flow spiritual sangat memperhatikan kualitas sumber pendapatan. Cash inflow yang diperoleh dari sumber yang halal dan baik akan otomatis digunakan pada hal-hal yang halal dan baik pula, demikian sebaliknya. Inilah dimensi kausalitas tersebut. Uang dari hasil korupsi sulit diharapkan untuk dibelanjakan kepada hal-hal yang positif mendukung kemajuan masyarakat. Pendapatan perusahaan yang bersumber dari aktivitas perjudian, pelacuran, dan minuman keras, akan menyulitkan para direktur dan manajer perusahaan tersebut untuk membina keluarga sakinah di tempatnya masing-masing. Pendapatan nasional yang strukturnya lebih banyak diberikan kontribusi oleh kegiatan pungutan liar, sogok, dan suap, akan menyulitkan negara tersebut untuk mengembangkan kualitas manusianya untuk dapat kompetitif di dunia, dan untuk membina masyarakatnya menjadi cerdas dan aman dalam berkah Allah.

Dengan demikian, logika cash flow spiritual akan memotivasi setiap kepala keluarga, pimpinan perusahaan dan pemerintah suatu negara untuk secara cerdas mencari sumber pendapatan bagi organisasinya, sedemikian rupa sehingga memberi peluang kepada organisasi tersebut dan semua individu di dalamnya untuk hidup dan berkembang secara baik, dari segi fisik, mental, dan intelektual.

Dimensi pertumbuhan
Bila uang yang kita miliki dalam rumah tangga, perusahaan, atau negara dibelanjakan kepada hal-hal yang halal dan baik, maka uang tersebut dengan peran Allah akan tumbuh terus menerus dan kembali kepada kita. Kekayaan rumah tangga, kekayaan perusahaan, dan kekayaan negara akan terus tumbuh dan bertambah.

Dimensi pertumbuhan lebih banyak bicara tentang cara penggunaan kekayaan (cash outflow). Sering kita mendengar kisah nyata bagaimana harta yang dibelanjakan untuk orang tua akan dengan berlipat ganda segera kembali kepada orang yang mengeluarkannya. Atau kisah tentang perusahaan-perusahaan yang banyak mengalokasikan anggarannya untuk melakukan riset inovasi produk, riset teknologi proses, dan pengembangan kualitas karyawannya. Perusahaan-perusahaan tersebut dengan cepat menikmati pertumbuhan tingkat penjualan dan laba yang tinggi dan berkelanjutan. Hal yang sama juga terjadi pada perusahaan-perusahaan yang peduli terhadap lingkungan hidup dan keadaan sosial masyarakat sekitar perusahaan beroperasi. Atau kisah beberapa negara di dunia yang lebih peduli membelanjakan anggaran negaranya untuk sektor pendidikan bagi warga negaranya, segera hanya dalam tempo beberapa puluh tahun dapat menikmati pertumbuhan ekonomi dan pendapatan perkapita yang tinggi, pemerataan pendapatan yang baik, serta iklim sosial yang egaliter dan stabil. Kesemua contoh tersebut membuktikan dimensi pertumbuhan dari logika cash flow spiritual.

Uang dan ekonomi, walaupun penting, bukanlah segalanya dalam kehidupan kita. Oleh karena itu sebagaimana ungkapan Alfred Marshall (salah satu tokoh ekonomi kapitalis klasik), teori ekonomi, kebijakan ekonomi, dan keputusan ekonomi haruslah diabdikan kepada pencapaian tujuan akhir dari hidup kita. Sebelum seorang kepala keluarga, pimpinan perusahaan atau kepala negara mencari dan membelanjakan harta kekayaan untuk organisasinya, mereka terlebih dulu akan bertanya: Apakah tujuan hidup kita sebenarnya?

Fakultas Ekonomi Universitas Frankfurt, Jerman
(Syaiful Rahman Soenaria )
ren Bisnis Baru, "Trade Center"

Kompas/eddy Hasby
BEBERAPA peristiwa penting beberapa tahun lalu, seperti malapetaka 13-14 Mei 1998, peralihan jabatan presiden, dan jatuhnya nilai tukar rupiah, merupakan pukulan amat berat bagi dunia ekonomi khususnya properti di Indonesia.

Banyak proyek properti, seperti Kota Casabalanca, proyek terpadu Ciputra, ITC Cempaka Mas, Mal Pondok Indah II, proyek gedung-gedung pencakar langit terutama di kawasan segi tiga emas, pembangunan apartemen dan mal, menara (yang bakal tertinggi di dunia) di Kemayoran, dihentikan karena beratnya beban. Pada saat bersamaan, beberapa pusat perbelanjaan seperti Klender Plaza, Glodok Plaza, Slipi Jaya Plaza, Ciledug Plaza, dan pusat perbelanjaan lainnya terbakar.

Tahun 2001 dan 2002, tatkala kesehatan perekonomian negara mulai membaik, pusat-pusat perbelanjaan yang sebelumnya terbakar tersebut, dibangun kembali. ITC Cempaka Mas, dilanjutkan pembangunannya dan memperoleh respon positif dari para pedagang. ITC inilah yang memberi semangat bagi PT Duta Pertiwi Tbk membangun lahan yang sudah tersedia-di antaranya ITC Fatmawati (dibuka tahun 2001), ITC Kuningan (dibuka akhir tahun 2002). Adapun ITC Cempaka Mas telah dibuka pertengahan tahun 2002.

Musibah bulan Mei 1998 itu pula yang memberi sumbangan bagi pusat perbelanjaan yang sebelumnya sepi menjadi ramai oleh pedagang baru yang terkena musibah. Mangga Dua Mal dan Dusit mendapat limpahan dari Orion Plaza dan Glodok Plaza yang membuka usaha di bidang komputer dan elektronik. Gajah Mada Plaza pun merebut pedagang tersebut, dengan membuka pusat komputer di lantai tower ground-nya.

Melihat pola yang dijalankan oleh pengembang, Duta Pertiwi memasarkan dengan sukses ruangan tokonya yang menggunakan sistem strata. Sistem ini mengilhami para pemilik modal yang sebelumnya bukan pengembang untuk ikut meraih kesempatan emas ini dengan mengembangkan lahannya dengan sistem itu. Para pemilik modal itu menggunakan nama Trade Center, karena Internasional Trade Center (ITC) sudah menjadi trade mark PT Duta Pertiwi.

Belum mengucurnya kredit di bidang konstruksi dan properti dari pihak bank, membuat para pengembang mengikuti pola yang dilakukan Duta Pertiwi dalam menyiasati pendanaan proyek properti. Para pengembang menjual ruangan secara strata title atau hak milik dan sewa jangka panjang selama 20 atau 30 tahun. Pembayaran dilakukan dimuka selama pembangunan, sehingga pengembang memiliki cash flow dari pembeli/penyewa untuk membiayai pembangunannya. Ini menyebabkan pengembang hanya menyediakan modal yang tidak besar.

Tren di atas menunjukkan betapa para pengembang era sekarang lebih menekankan pada tren baru; bernasnya gagasan, tidak menyediakan modal besar semata. Mereka mempunyai ide membangun sebuah sentra perbelanjaan, katakanlah dengan gaya pusat belanja modern seperti yang ada di Honolulu, Hawaii, Amerika Serikat. Mereka tinggal membeli/membebaskan tanah, mengumumkan ide itu ke publik, mengkondisikannya beberapa lama, memancang proyek, dan mulai memasarkan gagasan itu. Dana siaga yang mereka sediakan kerapkali hanya sekitar lima persen dari total dana yang dibutuhkan.

Sebagian besar, atau bisa dikatakan hampir seluruh dana yang dibutuhkan, diperoleh dari para pembeli gagasan itu -yang memborong ruko-ruko atau kios-kios pusat perbelanjaan, meski wujud fisiknya belum tampak sama sekali. Uang dari para pembeli tersebut menjadi cash flow yang amat sehat. Kerap pengembang tidak memerlukan dana pinjaman bank lagi. Modal utama pengembang jenis ini ialah gagasan, kecerdasan melihat dan memanfaatkan peluang.

Pembangunan mal/plaza dengan sistem sewa jangka 5 sampai 10 tahun, dirasakan mempersulit pembangunan, karena pembayaran sewa yang lazim dilakukan satu atau dua tahun uang sewa dari jangka waktu 5 atau 10 tahun dibayar pada masa pembangunan. Adapun penyewa besar, seperti department store, pembayaran dimukanya hanya tiga sampai enam bulan harga sewa, sehingga penerimaan uang sewa yang dibayar dimuka, tidak lebih dari 25 persen biaya pembangunan, sisanya dibantu dari kredit bank. Harga sewa yang dibayar department store, acap kali tidak cukup untuk membayar bunga pembangunan yang dihitung per meter perseginya, sehingga selama ini hanya ada dua mal yang dibangun, yaitu Town Square di Simatupang dengan luas 30.000 m2, dengan anchor tenant Matahari Department Store dan Kelapa Gading Mal 3. Proyek lainnya pembangunan kembali plaza akibat peristiwa Mei 1998, seperti Glodok Plaza.

Pondok Indah Mal 2, yang sudah dimulai pekerjaannya awal tahun 1997, sampai sekarang masih tampak sinyal akan diteruskan pembangunannya. Begitu juga dengan Kota Casabalanca dan Ciputra Mal di jalan yang sama. Pembangunan plaza yang dimulai pada tahun 2002 ini, terletak di Kota Bogor yang pembangunan fisiknya telah selesai, terpaksa berhenti, karena tidak mendapatkan department store dan kredit dari bank. Ini menyebabkan arus pemasukan dari penyewa tidak dapat menutup pengeluaran untuk membiayai pembangunannya.

Munculnya demikian banyak pusat perbelanjaan dari beberapa strata itu, pada saatnya menyebabkan mal, sentra belanja dan trade center akan tersebar di wilayah Kota Jakarta dari utara ke selatan, barat ke timur. Beberapa kawasan tetangga DKI seperti Bogor, Tangerang dan Bekasi, mencatat prestasi serupa. Pesatnya pembangunan pusat belanja ini, apa boleh buat, menyebabkan kompetisi para pedagang untuk menyedot pembeli ke tokonya menjadi semakin ketat. Siapa yang bakal keluar sebagai pemenangnya nanti? Pertanyaan berikutnya, apa kunci sukses trade center menarik pengunjungnya? Sebagai ilustrasi, faktor-faktor yang mempengaruhi pusat perbelanjaan untuk menarik pengunjung dapat dibagi dalam beberapa faktor internal dan eksternal.

Faktor internal yang mendukung sukses tersebut di antaranya, pertama, tenant mix vs profil demographi. Tenant mix ialah pembauran penyewa yang membuka usahanya (anchor tenant maupun penyewa ritel), harus sesuai dengan profil dari konsumen yang ada di sekeliling pusat perbelanjaan tersebut. Percampuran para penyewa tersebut harus komplit agar barang dagangan yang ditawarkan ke konsumen sesuai kebutuhan konsumen.

Kedua, desain bangunan. Pertimbangan utama dalam mendesain bangunan ialah membuat lalu lintas pengunjung di dalam plaza merata bagi setiap penyewa dengan memanfaatkan anchor tenant sebagai magnit, sehingga terjadi keharmonisan pengunjung berbelanja. Muncul desain bangunan yang memberi kesempatan sama bagi penyewa untuk dilewati dan dilihat pengunjung. Interior yang ditampilkan harus ceria atau memberi kesan ramai, jangan memberi suasana seperti rumah sakit atau kantor. Desain bangunan luarnya, mutlak memberi kesempatan bagi penyewa besar dan ternama untuk memasang namanya dan menarik pengunjung untuk mampir atau masuk.

Ketiga, parkir. Fasilitas parkir merupakan hal amat penting bagi pengunjung saat ini karena sebagian besar pengunjung membawa mobil terutama pada hari libur.

Keempat, harga sewa, penetapan harga sewa yang terlalu mahal akan menyebabkan penyewa berpikir ulang untuk menyewa ruangan. Sekali penyewa enggan menyewa, akan susah menarik kembali untuk menyewa, walaupun harga sudah diturunkan.

Kelima, ketepatan waktu. Timing membuka pusat perbelanjaan harus pada saat konsumen berbelanja besar, seperti Idul Fitri, Natal dan Tahun Baru, sehingga pada saat pembukaan dan seterusnya tetap ramai. Adapun bagi para penyewa akan mendapatkan penjualan yang besar, memberi keuntungan untuk mengembalikan sebagian investasinya.

Adapun faktor-faktor eksternal yang mempengaruhi keberhasilan pembangunan pusat perbelanjaan ialah, pertama, lokasi. Aspek ini yang terpenting dalam menentukan sukses semua jenis pusat perbelanjaan.

Pertanyaannya, lokasi bagaimana dan seperti apa? Lokasi ideal adalah yang pas dan memenuhi karakteristik pusat perbelanjaan. Lokasi yang baik adalah yang potensial mendatangkan para pembelanja. Artinya, masyarakat yang berdiam di sekitar atau tak jauh dari pusat perbelanjaan itu mempunyai pendapatan yang tinggi untuk belanja.

Kedua, mudah dijangkau. Pengunjung yang membawa mobil menginginkan kenyamanan dan kemudahan untuk masuk dalam dan keluar mal. Sekarang ini, pencapaian dari satu tempat ke tempat lain di Jabotabek amat mudah dengan telah tersedianya tol dalam kota. Oleh karena itu pusat perbelanjaan mutlak berada di lokasi strategis, mudah dicapai dari segala penjuru kota, terletak di jalan besar.

Faktor lain yang patut diketahui ialah desain bangunan harus efisien memanfaatkan ruangan, sehingga mendapatkan pendapatan yang lebih besar, bukan sekadar luas lahan yang lebih besar.

***

BAGAIMANA upaya trade center menarik pengunjung?

Mempelajari sejarah pusat perdagangan yang ada di Jakarta, dapat diketahui bahwa terjadinya sebuah pusat perdagangan melalui proses yang panjang. Tidak seperti pusat perbelanjaan yang dalam waktu relatif singkat sudah bisa ramai dengan pengunjung. Misalnya, Pasar Tanah Abang, sejak dulu sudah dikenal sebagai pusat dagang dan pabrik batik. Seperti diketahui pusat pabrik batik terletak di kawasan Palmerah dan Karet Kuningan. Begitu juga dengan Mangga Dua, karena adanya penggusuran dari Pasar Pagi, los mini, kongsi besar yang banyak menjual pakaian jadi, hijrah ke Mangga Dua. ITC Mangga Dua kini terkenal sebagai pusat garmen nasional.

Untuk menarik banyak pengunjung trade center harus fokus dalam menyediakan jenis barang yang akan dijual. Hal ini dapat kita amati, misalnya Mangga Dua yang terkenal dengan pakaiannya, meskipun disana ada pusat elektronik (Harco Mangga Dua -masih kalah populer dengan Glodok dan Harco lama).

Roxy Mas menjadi pusat telepon selular. Maka, bagi trade center harus mempunyai kekhasannya. Barang yang ditawarkan ke konsumen, harus punya kekhasan, atau tipikal barang tertentu, bukan sekadar aneka barang dagangan yang laku dijual.

Aspek lain, jumlah pedagang yang menjual barang dagangan khas atau sejenis itu, harus dalam jumlah banyak. Mangga Dua, Pasar Pagi dengan ITC-nya mempunyai lebih dari 6.000 pedagang pakaian dan sejenisnya. Di Roxy Mas terdapat lebih 500 pedagang atau penjual telepon selular. Harco, Glodok dan sekitarnya terdapat lebih dari 1.000 pedagang elektronik baik hifi, audio dan alat rumah tangga. Di Pasar Tanah Abang terdapat ribuan pedagang tekstil dan batik.

Faktor lain menyangkut aspek eksternal. Ini perlu ditekankan karena dibutuhkan lahan luas untuk menampung banyak pedagang. Lokasi sentra perdagangan ini pun mutlak mudah dijangkau oleh angkutan umum yang murah misalnya bus kota, ojek, Mikrolet, Metromini maupun kereta api.

Akan tetapi, terlepas dari tren bisnis trade center tersebut, DKI Jakarta kini dikepung oleh berbagai jenis ITC. Kehadiran ITC-ITC tersebut, sah-sah saja sebab mengikuti tuntutan pasar. Tetapi akan lebih ideal jika para pengembang, ikut memikirkan lalu lintas yang selalu macet di kawasan-kawasan ITC dan sekitarnya. Pembangun ITC bisa saja berkelit bahwa membuat jalan lapang adalah tugas pemerintah, tetapi masalahnya, ini tuntutan nurani. Pembangun ITC pun akan meraih nama harum manakala mampu menghadirkan sentra perdagangan yang tidak memacetkan lalu lintas.

Abun Sanda/Suwito Santoso Konsultan properti